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16 juillet 2012 1 16 /07 /juillet /2012 10:25

Nous allons approfondir la stratégie d’achat de l’usufruit de parts de SCPI, et plus particulièrement pour l’investisseur particulier peu fiscalisé et surtout pour l’entreprise.


L’investisseur qui souhaite se porter acquéreur de l’usufruit de parts de SCPI recherche avant tout à profiter du rendement important de l’immobilier d’entreprise. Il souhaite transformer un capital en flux financier.

L’usufruit est une notion défini par le code civil comme la jouissance d’un bien : l’usufruitier profite de la chose comme un plein propriétaire mais ne peut en modifier la substance (l’usufruitier ne peut pas vendre le bien démembré).


Appliqué aux SCPI, l’usufruit de parts de SCPI permet à l’usufruitier de percevoir les revenus fonciers attachés aux parts de SCPI pendant toute la durée du démembrement (Il s’agit le plus souvent d’un usufruit temporaire d’une durée de 10 ans ou 5 ans). Au terme de la durée du démembrement, l’usufruit s’éteint et l’usufruitier ne plus aucun droit, c’est le nu propriétaire qui devient plein propriétaire des parts de SCPI et qui perçoit à son tour les revenus attaché à son investissement.

Le démembrement des parts de SCPI est un partage de la propriété des parts dans le temps :

  • Pendant le démembrement, l’usufruitier percevra l’intégralité des revenus attachés aux parts de SCPI et le nu propriétaire ne percevra rien;
  • Au terme de la période de démembrement, c’est le nu propriétaire qui devient plein propriétaire par l’extinction de l’usufruit, et le nu propriétaire perçoit les revenus attachés aux parts de SCPI.

Protection contre l’inflation et contre une baisse des prix de l’immobilier.

L’achat de l’usufruit de parts de SCPI est un excellent moyen de protéger l’investisseur contre le retour de l’inflation : La patrimoine de l’usufruitier étant constitué uniquement des revenus générés par l’investissement immobilier, l’investisseur profite pleinement de l’indexation des loyers à l’indice du coût de la construction.

L’évolution de la valeur du capital immobilier n’a aucune importance pour l’usufruitier de parts : Le droit d’usufruit n’est qu’un droit temporaire à percevoir les revenus et aucunement un droit de propriété sur le capital immobilier.

Le risque sur la valorisation de l’immobilier est porté par le nu propriétaire qui profitera pleinement de son capital après la période de démembrement.

 

Acheter l’usufruit de parts de SCPI, c’est acheter les revenus de l’immobilier d’entreprise sans porter attention à l’évolution de la valeur de ce dernier.

 Comment calculer la valeur de l’usufruit et de la nue propriété de parts de SCPI?

En règle générale, c’est la société de gestion de la SCPI qui détermine et fixe la répartition du démembrement entre usufruit et nue propriété. Pour autant, ces valeurs ne sont pas le fruit du hasard et elles résultent du calcul économique de l’usufruit.

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Published by Bertrand MARIE - dans SCPI
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commentaires

Carlosduvrait 09/05/2016 13:34

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Carlosduvrait 09/05/2016 13:30

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Bea 09/02/2016 11:28

Coucou
Pour ceux qui ont des parts dans une SCPI : https://www.scpi-corum-convictions.com/ , comment est effectué le démembrement de l’usufruit et la nue-propriété ? Quels sont les avantages ou désavantages fiscaux associés à l’acquisition de l’usufruit de parts de SCPI ? À ce que j’ai pu comprendre, l’investisseur sera très faiblement fiscalisé.

Cadillac footwear 16/09/2014 08:27

It is indeed a good idea to buy the share of REIT, if you are looking for a long-term investment. If are looking forward to invest on for a short period, you are not likely to gain much form this investment.