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16 juillet 2012 1 16 /07 /juillet /2012 10:01

Je vous propose aujourd’hui une réflexion sur l’acquisition de parts de SCPI en démembrement de propriété :

  • Acquisition de l’usufruit des parts de SCPI
  • Acquisition de la Nue propriété des parts de SCPI.

Mais avant de rentrer dans le détail de cette stratégie patrimoniale, je vous rappelle qu’il est avant tout essentiel de s’intéresser à la qualité intrinsèque de la SCPI en question et surtout à l’opportunité d’un tel investissement.

S’il est indéniable qu’il existe de belles opportunités d’investissement dans les SCPI, il faut absolument être très sélectif lors de vos investissement. 


Acquisition de la nue propriété des parts de SCPI


Pour ce qui est de l’acquisition de la nue propriété des parts de SCPI, l’objectif patrimonial est différent mais c’est le cas de figure que nous rencontrons le plus souvent.

Le nu propriétaire acquiert le droit d’être le plein propriétaire des parts de SCPI à l’extinction de l’usufruit.

Pendant toute la durée du démembrement, le nu propriétaire ne recevra aucun revenu, ne payera aucune charge. La nue propriété peut être assimilée à une jouissance différée à l’extinction de l’usufruit.

Puisque l’investisseur ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée de l’investissement en démembrement :

  • L’investisseur n’aura aucun impôt sur le revenu à payer pendant toute la durée du démembrement. (à la fin du démembrement, le nu propriété retrouve la pleine propriété de ces parts de SCPI et payera l’impôt sur le revenu par rapport aux revenus fonciers perçus).
  • Il ne sera pas redevable de l’ISF quant à ses parts de SCPI. C’est l’usufruitier qui déclare la valeur des parts démembrées à l’ISF. Le nu propriétaire est donc exonéré d’ISF sur la nue propriété de parts de SCPI.

 

L’ investisseur intéressé par cet investissement est une personne,  fortement fiscalisée à l’impôt sur le revenu ou à l’isf, qui souhaite se préparer sa retraite et obtenir un revenu complémentaire à échéance.

Exemple : L’acquisition de la Nue propriété des parts de SCPI  coûte :

  • 79% de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement sur 5 années.
  • 66% de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement sur 10 années.

Reprenons notre exemple précédent sur 5 années.  L’investisseur en nue propriété achète 100 000€ de parts de SCPI. Il payera donc 66 000€ cette nue propriété sur 10 années.

Pendant toute la durée du démembrement de propriété, il ne percevra aucun revenu, ne payera aucune charge. Dans 10 ans, au terme du démembrement, il sera plein propriétaire des parts de SCPI pour une valeur de 100 000€ (valeur à laquelle il convient d’ajouter la valorisation des parts pendant la période du démembrement ou la perte de valeur le cas échéant).

 

Son gain immédiat est de 34 000€ soit 51% par rapport au 66 000€ versés. Le rendement de cet investissement est donc de 4,24% par année pendant 10 ans. Ce rendement est structurelle et simplement le fruit de l’extinction progressive de l’usufruit.

Au terme du démembrement, le nu propriétaire devient plein propriétaire et percevra les revenus fonciers dégagés par les parts de SCPI.

Avec un objectif de rendement compris entre 5% et 6% net de frais de gestion par années, il percevra pour 100000€ de parts de SCPI un revenu complémentaire compris entre 5000€ et 6000€.

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Published by Bertrand MARIE - dans SCPI
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commentaires

Carlosduvrait 09/05/2016 13:35

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Bea 03/02/2016 11:54

Salut,
J’étudie la finance et l’économie et je trouve que ton texte est très intéressant. Merci pour le partage :)