Overblog Suivre ce blog
Administration Créer mon blog

Présentation

  • : La Protection Sociale et Patrimoniale
  • La Protection Sociale et Patrimoniale
  • : Notre protection sociale, la gestion de notre patrimoine, la préparation de nos retraites... nous y sommes tous intéressés. Agent Général Prévoyance et Patrimoine, je dirige un cabinet spécialisé en protection financière. Mon travail consiste à identifier vos besoins en prévoyance, retraite, épargne et investissement et proposer des solutions adaptées, sur mesures, simples et efficaces, pour conforter votre protection sociale et financière.
  • Contact

EXE-LOGO-BM 

 

 

 

 

 

Les Terrasses du Manoir

2 rue du Recteur Pironneau

44 300 NANTES 

 

Tél +33 2 40 14 39 89

Port +33 6 80 67 62 36

ORIAS 07 030 280

Recherche

logo

AGIPI

Articles

Liens

16 juillet 2012 1 16 /07 /juillet /2012 10:35

La SCPI, Société Civile de Placement dans l'Immobilier, est un placement financier qui permet aux épargnants d'investir dans l'immobilier d'entreprise (Bureaux, Entrepôt, Commerce...) sans avoir besoin d'y consacrer une partie importante de leur patrimoine. L'investissement en SCPI c'est devenir associé dans une société civile dont l'objet sera d'acquérir des immeubles d'entreprise et de les mettre en location.

L'associé de parts de SCPI percevra donc des revenus fonciers en fonction du nombre de parts qu'il détient.

Il s'agit donc d'une nouvelle manière d'investir dans l'immobilier, mais sans aucune contrainte liée à la gestion.

La gestion est confiée à un gestionnaire immobilier qui assurera toutes les démarches, entretien, changement de locataire... L'associé de parts de SCPI n'a qu'à percevoir ses revenus.

L'investissement en SCPI peut être réalisé de différentes manières selon le profil de chacun :

  • - l'achat de SCPI en pleine propriété avec de l'épargne disponible
  • - l'achat de SCPI à crédit, afin de déduire les intérêts d'emprunt ;
  • - l'achat de la nue propriété de parts de SCPI ;
  • - l'achat de l'usufruit de parts de SCPI;


Bref, les possibilités sont très importantes et permettent réellement de s'adapter à toutes les situations.

SCPI : le rendement de l’immobilier d’entreprise, sans les contraintes de gestion

Une SCPI est une société civile de placement dans l’immobilier. Il s’agit d’une forme de placement qui existe depuis le début des années 60, mais qui après une longue période de ronronnement semble attirer de plus en plus d’investisseur particulier.

La SCPI est un placement relativement simple qui consiste en l’achat de parts d’une société civil dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier. Selon les caractéristiques de la SCPI, les investissements immobiliers réalisés par la SCPI peuvent être :

  • L’investissement dans des bureaux (activité tertiaire et siège sociaux principalement) ;
  • L’investissement dans des entrepôts (industrie);
  • L’investissement dans des commerces (centre commerciaux, Petit commerce en pied d’immeuble, …) ;
  • … Bref, l’investissement dans les immeubles qui peuvent accueillir une activité professionnelle.

La SCPI est la propriété de ses associés mais elle est gérée par une société de gestion. C’est l’expertise et la qualité du gestionnaire de la SCPI qui déterminera la qualité de la SCPI et le rendement attendu par l’investisseur.

Le gestionnaire décide de l’acquisition des immeubles, des travaux à réaliser, de la signature des baux … Il ne s’agit pas d’acheter des immeubles pour faire une bonne SCPI. La gestion dans le temps sera déterminante.


Quel rendement pour les SCPI ?


L’investissement en SCPI a deux moteurs de performances :

  • La valorisation du capital et de la valeur des parts de SCPI. En fonction de l’évolution du marché de l’immobilier (pour les SCPI à capital variable) ou en fonction de la offre / demande de parts de SCPI (Pour les SCPI à capital fixe).
  • Le rendement locatif. En tant qu’associé de la SCPI, vous percevez une quotte part des loyers compte tenu de votre quotte part dans la SCPI. Après déduction des charges de fonctionnement, frais d’entretien et provision, la société de gestion verse le loyer net de charges et de frais à l’épargnant. Le rendement moyen des SCPI est compris entre 5,5% et 6%.

Comment investir en SCPI ?

Plusieurs solutions sont envisageables :

  • L’investissement en direct, soit en cash ou à crédit. Notons seulement que l’effet de levier du crédit est actuellement réduit. L’intérêt de souscrire un crédit pour l’achat de parts de SCPI est très limité.
  • L’acquisition de la seule nue propriété de parts de SCPI, afin de profiter d’un investissement non imposable à l’ISF tout en s’assurant un rendement minimum de 4,55%, indépendamment de l’évolution du marché de l’immobilier.  
  • l’acquisition de l’usufruit de parts de SCPI, pour rechercher un complément de revenu important. Convient particulièrement aux contribuables très faiblement fiscalisés (< 14%) et surtout aux entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés.  
  • L’acquisition de parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie afin de profiter du rendement attrayant des SCPI sans subir la fiscalité punitive des revenus fonciers.
Repost 0
Published by Bertrand MARIE - dans SCPI
commenter cet article
16 juillet 2012 1 16 /07 /juillet /2012 10:25

Nous allons approfondir la stratégie d’achat de l’usufruit de parts de SCPI, et plus particulièrement pour l’investisseur particulier peu fiscalisé et surtout pour l’entreprise.


L’investisseur qui souhaite se porter acquéreur de l’usufruit de parts de SCPI recherche avant tout à profiter du rendement important de l’immobilier d’entreprise. Il souhaite transformer un capital en flux financier.

L’usufruit est une notion défini par le code civil comme la jouissance d’un bien : l’usufruitier profite de la chose comme un plein propriétaire mais ne peut en modifier la substance (l’usufruitier ne peut pas vendre le bien démembré).


Appliqué aux SCPI, l’usufruit de parts de SCPI permet à l’usufruitier de percevoir les revenus fonciers attachés aux parts de SCPI pendant toute la durée du démembrement (Il s’agit le plus souvent d’un usufruit temporaire d’une durée de 10 ans ou 5 ans). Au terme de la durée du démembrement, l’usufruit s’éteint et l’usufruitier ne plus aucun droit, c’est le nu propriétaire qui devient plein propriétaire des parts de SCPI et qui perçoit à son tour les revenus attaché à son investissement.

Le démembrement des parts de SCPI est un partage de la propriété des parts dans le temps :

  • Pendant le démembrement, l’usufruitier percevra l’intégralité des revenus attachés aux parts de SCPI et le nu propriétaire ne percevra rien;
  • Au terme de la période de démembrement, c’est le nu propriétaire qui devient plein propriétaire par l’extinction de l’usufruit, et le nu propriétaire perçoit les revenus attachés aux parts de SCPI.

Protection contre l’inflation et contre une baisse des prix de l’immobilier.

L’achat de l’usufruit de parts de SCPI est un excellent moyen de protéger l’investisseur contre le retour de l’inflation : La patrimoine de l’usufruitier étant constitué uniquement des revenus générés par l’investissement immobilier, l’investisseur profite pleinement de l’indexation des loyers à l’indice du coût de la construction.

L’évolution de la valeur du capital immobilier n’a aucune importance pour l’usufruitier de parts : Le droit d’usufruit n’est qu’un droit temporaire à percevoir les revenus et aucunement un droit de propriété sur le capital immobilier.

Le risque sur la valorisation de l’immobilier est porté par le nu propriétaire qui profitera pleinement de son capital après la période de démembrement.

 

Acheter l’usufruit de parts de SCPI, c’est acheter les revenus de l’immobilier d’entreprise sans porter attention à l’évolution de la valeur de ce dernier.

 Comment calculer la valeur de l’usufruit et de la nue propriété de parts de SCPI?

En règle générale, c’est la société de gestion de la SCPI qui détermine et fixe la répartition du démembrement entre usufruit et nue propriété. Pour autant, ces valeurs ne sont pas le fruit du hasard et elles résultent du calcul économique de l’usufruit.

Repost 0
Published by Bertrand MARIE - dans SCPI
commenter cet article
16 juillet 2012 1 16 /07 /juillet /2012 10:01

Je vous propose aujourd’hui une réflexion sur l’acquisition de parts de SCPI en démembrement de propriété :

  • Acquisition de l’usufruit des parts de SCPI
  • Acquisition de la Nue propriété des parts de SCPI.

Mais avant de rentrer dans le détail de cette stratégie patrimoniale, je vous rappelle qu’il est avant tout essentiel de s’intéresser à la qualité intrinsèque de la SCPI en question et surtout à l’opportunité d’un tel investissement.

S’il est indéniable qu’il existe de belles opportunités d’investissement dans les SCPI, il faut absolument être très sélectif lors de vos investissement. 


Acquisition de la nue propriété des parts de SCPI


Pour ce qui est de l’acquisition de la nue propriété des parts de SCPI, l’objectif patrimonial est différent mais c’est le cas de figure que nous rencontrons le plus souvent.

Le nu propriétaire acquiert le droit d’être le plein propriétaire des parts de SCPI à l’extinction de l’usufruit.

Pendant toute la durée du démembrement, le nu propriétaire ne recevra aucun revenu, ne payera aucune charge. La nue propriété peut être assimilée à une jouissance différée à l’extinction de l’usufruit.

Puisque l’investisseur ne perçoit aucun revenu pendant toute la durée de l’investissement en démembrement :

  • L’investisseur n’aura aucun impôt sur le revenu à payer pendant toute la durée du démembrement. (à la fin du démembrement, le nu propriété retrouve la pleine propriété de ces parts de SCPI et payera l’impôt sur le revenu par rapport aux revenus fonciers perçus).
  • Il ne sera pas redevable de l’ISF quant à ses parts de SCPI. C’est l’usufruitier qui déclare la valeur des parts démembrées à l’ISF. Le nu propriétaire est donc exonéré d’ISF sur la nue propriété de parts de SCPI.

 

L’ investisseur intéressé par cet investissement est une personne,  fortement fiscalisée à l’impôt sur le revenu ou à l’isf, qui souhaite se préparer sa retraite et obtenir un revenu complémentaire à échéance.

Exemple : L’acquisition de la Nue propriété des parts de SCPI  coûte :

  • 79% de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement sur 5 années.
  • 66% de la valeur de la pleine propriété pour un démembrement sur 10 années.

Reprenons notre exemple précédent sur 5 années.  L’investisseur en nue propriété achète 100 000€ de parts de SCPI. Il payera donc 66 000€ cette nue propriété sur 10 années.

Pendant toute la durée du démembrement de propriété, il ne percevra aucun revenu, ne payera aucune charge. Dans 10 ans, au terme du démembrement, il sera plein propriétaire des parts de SCPI pour une valeur de 100 000€ (valeur à laquelle il convient d’ajouter la valorisation des parts pendant la période du démembrement ou la perte de valeur le cas échéant).

 

Son gain immédiat est de 34 000€ soit 51% par rapport au 66 000€ versés. Le rendement de cet investissement est donc de 4,24% par année pendant 10 ans. Ce rendement est structurelle et simplement le fruit de l’extinction progressive de l’usufruit.

Au terme du démembrement, le nu propriétaire devient plein propriétaire et percevra les revenus fonciers dégagés par les parts de SCPI.

Avec un objectif de rendement compris entre 5% et 6% net de frais de gestion par années, il percevra pour 100000€ de parts de SCPI un revenu complémentaire compris entre 5000€ et 6000€.

Repost 0
Published by Bertrand MARIE - dans SCPI
commenter cet article